경매 배당 후 남은 전세보증금, 전부 승소로 회수한 사례

사건 개요

임대인이 복역 중인데 남은 보증금을 받을 수 있을까. 의뢰인이 상담에서 가장 먼저 꺼낸 걱정이었습니다. 의뢰인은 직원 숙소로 쓰려고 임대인과 아파트 2세대의 전세계약을 맺고 보증금을 전액 지급한 상태였습니다.

계약 기간이 끝나 보증금 반환을 요청했지만 돌려받지 못했습니다. 확인해 보니 임대인은 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 계약을 맺은 것으로 드러났고, 전세사기 범행으로 형사처벌을 받아 복역 중이었습니다.

의뢰인은 전세권 설정등기를 근거로 임의경매를 신청해 배당금을 일부 받았습니다. 그래도 보증금 전액에는 모자라, 미반환 보증금과 지연손해금을 구하는 소송을 내게 되었습니다. 이 소송에서 따져야 할 것은 세 가지였습니다. 회사 분할에 따른 권리 승계 사실, 배당금으로 일부 변제된 뒤 남은 보증금, 그리고 지연손해금의 정확한 산정입니다.

변론 과정

담당 변호사는 권리 관계부터 정리했습니다. 분할 전후 회사의 등기사항증명서, 분할계획서, 주요사항보고서를 꼼꼼히 검토해 증거로 제출했습니다. 이로써 전세보증금 반환채권의 적법한 권리자가 의뢰인임을 보였습니다.

그다음으로 임대인의 전세사기 형사판결문을 확보해 냈습니다. 보증금이 돌아오지 않은 까닭이 임대인의 고의적인 사기 범행에 있다는 점을 밝히기 위해서였습니다.

금액 계산에는 임의경매 배당표와 입금 내역을 활용했습니다. 민법 제479조가 정한 비용, 이자, 원본의 순서로 변제충당을 계산했고, 이를 각 호실별로 따로 해서 남은 보증금 잔액과 발생한 지연손해금을 산출했습니다.

이렇게 증거와 법리를 갖춘 뒤 소송을 제기했습니다. 피고가 소송에 응하지 않아 자백간주에 의한 판결이 선고되었습니다.

판결 결과

법원은 청구를 전부 인용했습니다. 피고에게 84,699,687원과 이에 대한 지연손해금(연 6%, 이후 연 12%)을 지급하라는 판결이 선고되었습니다. 의뢰인이 청구한 금액이 그대로 받아들여진 결과이며, 전세사기 피해 보증금을 법적으로 온전히 회수할 수 있는 기반이 마련되었습니다.

경매에서 일부만 배당받았더라도 남은 보증금과 지연손해금은 민사소송으로 추가 청구할 길이 있습니다. 법인의 분할이나 조직변경으로 권리관계가 복잡해진 경우에는 권리 승계 사실을 서류로 분명히 입증하는 일이 특히 중요합니다.

 

수원, 용인, 화성, 오산에서 전세보증금 반환을 둘러싼 민사소송을 낸다면 이 지역 사건은 수원지방법원에서 진행됩니다. 경매 배당표, 입금 내역, 계약서, 등기사항증명서처럼 금액과 권리 관계를 보여 주는 서류를 먼저 모아 두면 청구 범위를 정하기가 수월합니다. 배당을 일부 받았다면 어떤 순서로 변제된 것으로 계산되는지도 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 경매로 배당을 일부 받았다면 남은 보증금은 따로 청구할 수 없나요?

A. 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못했다면, 남은 보증금과 지연손해금을 민사소송으로 청구할 수 있습니다. 다만 상대방의 재산 상황이나 권리 관계에 따라 실제 회수 가능성은 달라질 수 있습니다.

Q. 배당금을 받으면 원금부터 줄어드는 건가요?

A. 변제할 금액이 비용, 이자, 원본에 모두 미치지 못할 때는 민법 제479조에 따라 비용, 이자, 원본 순서로 충당됩니다. 그래서 배당표와 입금 내역으로 남은 금액을 따로 계산해야 합니다.

Q. 상대방이 소송에 응하지 않으면 바로 승소하나요?

A. 답변서를 내지 않으면 자백간주로 판결이 선고될 수 있습니다. 그래도 청구 내용이 법적으로 맞는지는 살피므로, 청구 근거와 증거를 빠짐없이 준비해 두는 것이 안전합니다.

 

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 수원지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.

판결문