보증기관에 지급 거절당한 임차인, 보증금 전액 승소

사건 개요

계약서에 실제와 다른 금액을 적어 준 일이 있는데 보증금을 돌려받을 수 있을지가 의뢰인이 상담에서 가장 먼저 꺼낸 걱정이었습니다. 의뢰인은 민간임대주택에 살면서 임대인과 재계약을 하던 중, 임대인의 부탁으로 실제로 지급하지 않은 금액이 더해진 것처럼 계약서를 작성해 준 적이 있었습니다.

임대차 기간이 끝나 갱신거절 의사를 밝히고 보증금 반환을 요구했지만, 임대인은 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 돌려주지 않았습니다. 의뢰인은 주택임차권등기를 마친 뒤, 임대보증금을 보증한 보증기관에 보증채무 이행을 청구했습니다. 그러나 보증기관은 임대차계약서가 실제 내용과 다르게 작성되었다는 이유로 지급을 거절했습니다.

다툼의 중심에는 두 가지 물음이 있었습니다. 임대인이 다음 임차인에게서 증액된 보증금을 받으려는 목적으로 계약서상 보증금을 늘려 적어 달라고 했고 의뢰인이 이에 응한 일이, 보증기관의 면책 사유인 '사기 또는 허위 임대차계약 체결'에 해당하는지가 첫째였습니다. 둘째는 임차인인 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되는지였습니다.

변론 과정

담당 변호사는 먼저 사실관계를 정리해 법원에 냈습니다. 의뢰인은 보증약정의 당사자가 아니고, 계약서에 증액 기재가 있었다고 해서 의뢰인이 부정한 이익을 얻은 바도 없다는 점이 출발점이었습니다.

이어 의뢰인의 태도가 처음부터 한결같았음을 서류로 보였습니다. 임차권등기명령을 신청하던 단계에서 제출한 보정서에 실제 보증금이 325,000,000원이 아니라 320,000,000원이라고 밝혔고, 보증기관에 보증채무 이행을 청구할 때도 증액분을 뺀 금액만 청구했다는 점을 보증채무이행청구서 등으로 입증했습니다.

약관과 법 개정 흐름도 함께 주장했습니다. 공정거래위원회가 보증기관의 기존 면책 조항을 임차인에게 부당하게 불리한 조항으로 보아 시정권고를 했고, 보증기관이 이에 따라 약관을 고쳤다는 점입니다. 아울러 민간임대주택법 부칙이 개정 규정을 기존 보증계약에도 소급 적용한다고 정하고 있으므로, 개정 조항이 이 사건에도 적용되어야 한다고 설명했습니다.

판결 결과

법원은 임대인에게 미지급 임대차보증금 315,000,000원 전액을 지급하라고 명했습니다. 보증기관에 대해서도 같은 금액을 임대인과 공동하여 지급하라고 판단했고, 전부 승소로 마무리되었습니다. 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되지 않는다고 보아 보증기관의 면책 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.

이로써 의뢰인은 보증금 전액을 돌려받을 법적 근거를 확보했습니다. 임대인 요청으로 계약서 내용과 실제 지급 내역이 달라진 경험이 있더라도, 본인에게 부정한 이익 취득이나 귀책사유가 없다면 보증금을 돌려받을 권리가 쉽게 사라지지 않는다는 점을 보여 준 사례입니다.

 

수원, 용인, 화성, 오산에서 보증기관의 지급 거절로 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 소송으로 이어질 경우 수원지방법원에서 사건이 진행됩니다. 거절 사유가 계약서 내용과 실제 지급 내역의 차이라 해도, 그 차이가 어떻게 생겼는지와 임차인이 어떤 이익을 얻었는지는 따로 따져 봐야 합니다. 임차권등기 신청서, 보정서, 청구서처럼 그동안 어떤 금액을 일관되게 주장해 왔는지 보여 주는 서류를 미리 갖춰 두시기 바랍니다. 약관과 관련 법령이 바뀐 시점도 결과에 영향을 줄 수 있으니 함께 확인하는 것이 좋습니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 실제와 다른 보증금을 적어 준 적이 있으면 보증금을 못 받나요?

A. 그렇게 단정할 수는 없습니다. 보증기관이 면책을 주장하려면 허위 계약 체결이나 임차인의 책임 있는 사유가 인정되어야 하고, 이는 사정마다 따로 판단됩니다. 누가 증액을 요청했는지, 임차인이 어떤 이익을 얻었는지 같은 사정이 중요하게 다뤄집니다.

Q. 보증기관이 보증금 지급을 거절하면 어떻게 대응해야 하나요?

A. 먼저 거절 사유를 서면으로 확인하고, 계약서와 실제 지급 내역, 청구 경위를 보여 주는 서류를 정리해 두시기 바랍니다. 임대인이 돌려주지 않는 상황이라면 주택임차권등기로 대항력과 우선변제권을 유지하면서 소송 등 법적 절차를 검토할 수 있습니다.

Q. 임대인과 보증기관을 함께 상대로 소송할 수 있나요?

A. 보증채무가 인정되는 경우 임대인과 보증기관을 함께 상대로 청구하는 것이 가능합니다. 다만 보증 약관의 내용과 면책 사유 해당 여부에 따라 결과가 달라질 수 있어 개별 사정을 살펴야 합니다.

 

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 수원지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.

판결문