신탁 후 보증금 1억원을 못 받던 임차인, 지급명령 확정

사건 개요

상담실에서 의뢰인이 가장 먼저 꺼낸 걱정은 계약이 끝났는데도 보증금 1억원을 돌려받지 못한다는 점이었습니다. 계약 상대는 전 소유자였는데, 지금 집을 가진 사람에게도 보증금을 달라고 할 수 있는지가 불분명했기 때문입니다.

의뢰인은 전 소유자와 임대차계약을 맺고 보증금 1억원을 전부 지급한 뒤 입주했습니다. 전입신고와 확정일자도 마친 상태였습니다. 그런데 계약 기간 중에 부동산이 신탁을 원인으로 새로운 소유자에게 넘어갔습니다. 계약이 끝난 뒤에도 새 소유자는 보증금을 반환하지 않았습니다. 의뢰인은 갱신을 거절하는 뜻을 밝히고 계약을 종료한 상태였습니다.

다툼의 핵심은 두 가지였습니다. 신탁으로 소유권을 넘겨받은 수탁자가 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 이어받아 보증금 반환의무를 지는지가 첫째였습니다. 임차인이 아직 집을 인도하지 않은 상태에서 지연손해금까지 청구할 수 있는지가 둘째였습니다.

변론 과정

담당 변호사는 부동산등기사항전부증명서부터 확보했습니다. 상대방이 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자라는 점을 확인했습니다. 그리고 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 상대방이 전 소유자의 임대인 지위를 포괄적으로 승계했다는 점을 분명히 했습니다.

다음으로 의뢰인이 보증금을 실제로 냈고 대항력과 우선변제권을 갖췄다는 점을 보였습니다. 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록표 등본을 근거로 삼았습니다. 계약이 끝났다는 점은 갱신 거절 통지로 뒷받침했습니다. 의뢰인이 계약 만료 전에 문자와 통화, 내용증명으로 여러 차례 뜻을 전한 자료를 정리해 기간 만료로 계약이 적법하게 종료되었음을 소명했습니다.

지연손해금은 청구하지 않기로 했습니다. 의뢰인이 아직 목적물을 인도하지 않았으므로 동시이행 관계에서 상대방의 이행지체가 인정되기 어렵다고 보았기 때문입니다. 흠이 될 수 있는 부분을 미리 덜어내 청구를 보증금 반환 하나로 모았고, 이 구성으로 독촉절차를 진행했습니다.

판결 결과

법원은 상대방에게 임대차보증금 1억원과 독촉절차비용 전액을 지급하라는 지급명령을 내렸습니다. 상대방이 이의신청을 하지 않아 지급명령은 그대로 확정되었습니다.

의뢰인은 별도의 본안소송 없이 강제집행이 가능한 집행권원을 얻었습니다. 신탁으로 소유권이 넘어간 부동산이라도 임차인은 새 소유자인 수탁자에게 보증금 반환을 청구할 수 있다는 점이 이 사건에서 확인되었습니다. 다만 목적물을 인도하지 않은 상태에서는 지연손해금 청구에 제한이 있을 수 있으므로, 청구취지는 신중하게 짜야 합니다.

 

임대 중이던 집의 소유자가 신탁 등으로 바뀌었는데 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 먼저 등기부등본으로 지금 소유자가 누구인지 확인하시기 바랍니다. 계약서, 이체 내역, 주민등록 자료, 갱신 거절 통지 자료도 미리 갖춰 두시면 좋습니다. 이 지역 사건이라면 수원지방법원에서 절차가 진행될 수 있습니다. 어떤 절차가 맞는지는 상황마다 다르니 일찍 법률 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 집이 신탁으로 다른 사람에게 넘어가면 보증금은 누구에게 청구하나요?

A. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차인이 대항력을 갖춘 경우 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받는 것이 원칙입니다. 다만 신탁 관계와 대항력 요건은 사안마다 다를 수 있으므로 등기부와 계약 자료로 먼저 확인하셔야 합니다.

Q. 지급명령은 어떤 절차인가요?

A. 채권자의 신청으로 법원이 서면 심사만 거쳐 채무자에게 금전 지급을 명하는 간이한 절차입니다. 채무자가 정해진 기간에 이의신청을 하지 않으면 확정되어 집행권원이 되고, 이의신청을 하면 소송 절차로 넘어갑니다.

Q. 집을 비우지 않았다면 지연손해금도 받을 수 있나요?

A. 임차인이 목적물을 인도하지 않았다면 보증금 반환과 인도가 동시이행 관계에 있어 지연손해금 청구가 제한될 수 있습니다. 구체적인 인정 여부는 인도 시점과 사정에 따라 달라지므로 청구 전에 검토가 필요합니다.

 

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 수원지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.

판결문